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Hipotecas a la carta: ¿fija, variable o mixta?

 

Realizado con el patrocinio de la Consejería de Salud y Política Sociosanitaria de la Junta de Extremadura
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Hipotecas a la carta: ¿fija, variable o mixta?

09/11/2018 |Unión de Consumidores de Extremadura

 

 

El mercado hipotecario está cambiando, y la tendencia en la contratación son las hipotecas a tipo fijo, pero ¿son rentables, a que se debe este incremento?.

No sólo están los datos estadísticos que avalan el incremento de contratación de las hipotecas a tipo fijo, también la futura Ley Hipotecaria incentiva las hipotecas a tipo fijo, al permitir cambiarla sin costes de tipo variable a fijo, en el momento en que llevemos tres años con la variable, aunque por ahora esta ley está en el aire.

Quizás el incremento también se deba a que son las propias entidades bancarias quién “convencen” a su cliente-consumidor para su contratación. En otros casos son los propios consumidores quienes prefieren un tipo fijo, por el tema de la presunta tranquilidad que puede dar conocer que supuestamente nunca, pase lo que pase, la hipoteca sufrirá cambios que puedan hacer peligrar la economía doméstica.

Algo empieza a moverse dentro del mercado hipotecario. Aunque todavía es pronto para sacar conclusiones definitivas, lo que está claro si echamos la vista atrás es que en los últimos meses se están llevando a cabo cambios en las hipotecas fijas de algunas entidades bancarias: nuevos productos, subidas de tipos, préstamos con nuevos tramos... Esto puede ser un indicador de que la banca pretende adelantarse a la subida del euríbor y a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, dos sucesos que provocarán un encarecimiento de las hipotecas.

El escaparate de las hipoteca.
Para hacerse una idea de cómo está el mercado de los préstamos hipotecarios nos hemos asomado al escaparate de este, a través de la publicidad que hacen en sus portales web, y nos hemos fijado en las mejores hipotecas a tipo variable, hemos considerado las tops aquellas que están por debajo del 1% en tipo variable.

Y cuanto al tipo fijo, las mejores son aquellas que nos permiten una hipoteca a 20 años, y nos ofrecen una tasa anual equivalente por debajo del 3,5%.

Pero ¿Qué es la TAE? La TAE no sirve para comparar préstamos fijos con variables, por lo que para decidir hay que tener en cuenta las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés.

El Euribor al mínimo.
Actualmente el Euribor está en mínimos históricos, pero todo apunta a que el descenso continuado de este índice ya ha concluido: el Euribor se ha mantenido estable durante los últimos meses, oscilando en un estrecho rango. Aunque no esperamos más descensos en el Euribor, tampoco parece probable que se vayan a producir subidas en los próximos meses, pues no se prevé que el Banco Central Europeo suba los tipos de interés al menos hasta el verano de 2019. Una vez se haya consolidado la recuperación económica, es previsible que los tipos de interés a corto plazo tiendan a subir a niveles más normales.

A día de hoy, es casi imposible saber o calcular el ritmo de la subida que viene y cuando se romperá la histórica y ya se verá si irrepetible serie, que hasta ahora suponen 23 meses consecutivos de registros negativos en el Euribor.

Frente a un escenario imposible de adivinar, plazos de hasta 30 ó 40 años vista, quedan como inciertos. Los extremeños que hoy por hoy vayan a contratar una hipoteca es lógico que se pregunten si es mejor elegir una hipoteca a tipo variable o a tipo fijo

En los tipos de interés, no hay verdades absolutas.
Para no equivocarnos tendríamos que tener en cuenta varias variables, entre las que se encuentran: el plazo del préstamo, con que ingresos contamos en nuestra economía domésticas y que expectativas tiene, y en el caso de una subida de tipo de interés rápida que nivel económico tenemos para afrontar dicha subida.

El tipo fijo puede ser recomendable para aquellas personas que creen que pueden pagar en un plazo relativamente corto de tiempo, que no quieren afrontar el riesgo de una subida de tipos (pagarán siempre lo mismo durante toda la vida del préstamo) y que creen que sus ingresos se mantendrán estables en el tiempo.

Las hipotecas a plazo fijo están indicadas fundamentalmente para abonarlas en plazos cortos de tiempo, como máximo en 20 años.

No existen hipotecas iguales, cada entidad no sólo ofrece un tipo de interés distinto, sino que además nos exige una serie de vinculaciones que determinará igualmente en gran medida la operación, y que podrá hacer que la balanza se mueva a favor de una entidad u otra. Por este motivo, estos factores apoyarían la elección de una hipoteca a tipo variable ¿Por qué? En un primer momento es más económico, pagaremos menos mensualmente, además podemos ampliar el plazo de amortización hasta los 40 años en algunos casos. Todo ello nos permite a los consumidores tener más opciones de poder afrontar el pago de la mensualidad con nuestra economía doméstica actual.

No a las hipotecas mixtas
En el mercado hipotecario hoy por hoy todo son novedades, ya que paralelamente a la promoción y publicidad de las de tipo fijo, cada vez más bancos proponen a sus clientes la opción de contratar una hipoteca mixta, un producto que tiene un interés fijo durante los primeros años que, posteriormente, se convierte en un tipo variable referenciado al euríbor. De hecho, algunas entidades incluso han abaratado ligeramente el precio de estos préstamos para hacerlos más atractivos.

Pero no tenemos que equivocarnos, hoy por hoy, estás hipotecas no son para los consumidores.

Estos productos tienen un tipo de interés fijo inicial que impide aprovecharnos de un euríbor que cotiza en negativo (-0,154%). Además, si la tendencia del euribor “supuestamente” es al alza, cuando la hipoteca pase al tipo de interés fijo (quizás dentro de 10 años), nos encontraremos con la aplicación de un Euribor en su momento más alto.
Por lo que en su tramo fijo hemos estado pagando un tipo de interés alto, y cuando llegue el momento de su tramo variable, pagaremos un tipo de interés igualmente alto, ya que el Euribor habrá subido. 

El futuro del euribor

Los expertos apuntan que la incógnita de “fijo o variable” se despejaría si supiésemos la evolución futura del Euribor.

Ciertamente en el sector económico hay una idea común, y es que para que una hipoteca a tipo fija salga a cuenta, el Euribor (pensando que este sea nuestro índice hipotecario) debería de situarse en torno al 2%, algo que no ocurre desde el año 2011.

Por otro lado hay que recodar, que el tipo máximo que alcanzo el Euribor fue en el año 2008 cuando supero el 5%. Actualmente está en negativo, y así lleva ya tres años. En los últimos 74 meses no ha superado el 1%.

El problema las vinculaciones.
Tenemos que poner especial atención a las vinculaciones (obligaciones de contratación) que nos impondrá la entidad bancaria. La gran mayoría nos obliga a mantener unos mínimos de ingresos (domiciliar nómina, autónomo, pensión, etc.), así como a contratar seguros (muchos de ellos de amortización de capital, prima que en algunos casos puede superar los 2.500 euros de gastos), contratar tarjetas bancarias con un mínimo de gastos anual, así como un plan de pensiones (con la obligación de realizar ingresos anuales mínimos).

El gran problema económico es que en el caso de incumplir alguna de estas vinculaciones-obligaciones, el tipo de interés del préstamo puede aumentar. 

Por lo que debemos tener en cuenta los costes de estas vinculaciones, y conocer en el caso de no poder continuar con su contratación, que supondrían de subida en nuestra cuota mensual.

Mejor variable.
En las hipotecas variables se amortiza capital más rápidamente en los primeros años, por lo que se amortigua más el potencial impacto de una subida de tipos. La clave para acertar es que los consumidores (especialmente las más jóvenes) tengamos una expectativa de crecimiento de los ingresos, con el fin de poder realizar puntualmente amortizaciones parciales del capital de la hipoteca, sobre todo si la subida de los tipos supera las previsiones.

En conclusión, si tenemos en cuenta el escaparate que nos encontramos en cuanto a la oferta de préstamos hipotecarios por parte de los bancos, en nuestra opinión los préstamos a tipo de interés variable hoy en día siguen siendo más rentables que los préstamos a tipo fijo.

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