El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles es el derecho por el que el consumidor puede utilizar un alojamiento amueblado en un inmueble turístico durante un período determinado al año y recibir, durante este tiempo, los servicios necesarios para su adecuado disfrute. El empresario puede haberlo configurado como un arrendamiento de temporada o como un derecho real de uso, pero en ningún caso se adquiere una propiedad, por lo que, a partir de la entrada en vigor de la ley que regula esta figura, no podrá denominarse a este régimen "multipropiedad", ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.
La ley a la que hacíamos referencia anteriormente, y que regula este régimen, es la 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Dicha ley traspuso a nuestro ordenamiento jurídico, con casi dos años de retraso, la Directiva 94/47/CE el Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a la protección de los adquirientes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de inmuebles en régimen de tiempo compartido. A partir de aquel momento se mejoró sustancialmente el marco de protección al consumidor que contrata este tipo de derechos, cubriendo una importante laguna jurídica que estaba generando una grave indefensión entre los usuarios que adquirían estos derechos sobre bienes inmuebles situados en nuestro país.
Sin embargo, dicha ley efectúa una transposición incompleta de la directiva referida, al no recoger íntegramente el contenido mínimo del contrato que impone aquélla en cuanto a la posibilidad de reventa, mención que, sin justificación aparente alguna, se ha suprimido de la legislación española.
La duración del régimen contratado podrá estar entre tres y cincuenta años, y durante este tiempo, el periodo anual de aprovechamiento o disfrute no puede ser inferior a siete días seguidos. Además, dentro de un mismo régimen los turnos son de la misma duración, y deberá quedar reservado, para cada alojamiento, un plazo mínimo de siete días para reparaciones, limpieza, etc.
Cuando se contrata el aprovechamiento por turnos de un inmueble, debemos tener en cuenta que, además del precio que se haya pactado, deberemos hacer frente a una cuota anual de mantenimiento, que se determinará en la escritura y que tiene que constar en el contrato. Dicha cuota podrá ser actualizada anualmente, sólo en base a un índice objetivo. Por otra parte, está prohibida la exigencia de cualquier tipo de anticipo antes de que finalicen los plazos para el ejercicio de las facultades de desistimiento y, en su caso, resolución, que después explicaremos.
Uno de los aspectos más destacables de cambió a partir de la entrada en vigor de la ley, es la obligación que impone al vendedor de informar al consumidor de determinados aspectos del contrato. Esta obligación se desglosa en los siguientes aspectos:
Debe disponer, para cualquiera que lo solicite, de un documento informativo en el que se recojan determinados extremos, fundamentales para el conocimiento previo de lo que se contrata, que serán, como mínimo: descripción y situación del inmueble; si está construido o en fase de construcción; servicios comunes de los que se pueden disfrutar; precio medio de los derechos y de los que los tengan más altos; número de alojamientos; información sobre el derecho de desistimiento y resolución; si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de intercambio; datos registrales de la empresa; etc. Toda esta información deberá después contenerse en el contrato, si se formaliza.
El contrato siempre se realizará por escrito, y contendrá, entre otros, los siguientes elementos:
Fecha de celebración, datos de la escritura y de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Descripción del edificio y del alojamiento, indicando el turno, así como los días y horas en que se inicia y se termina.
Si la obra está construida o en construcción (indicando en este caso la fase en que se encuentra, el plazo límite para la terminación, memoria de calidades, relación del mobiliario o ajuar, aval o seguro de las cantidades entregadas a cuenta, etc.)
Precio y cuota de mantenimiento, impuestos e indicación somera de honorarios notariales y registrales.
Inserción literal de los artículos de la Ley destinados a regular el desistimiento y resolución del contrato, la prohibición de anticipos y el régimen de préstamos para la adquisición.
Servicios e instalaciones comunes y si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio.
Duración del régimen, etc.
Pero quizás el derecho más importante que la ley concede al consumidor es el de desistimiento, y la faculta de resolver el contrato unilateralmente, notificándolo al empresario mediante un medio fehaciente.
El desistimiento puede ejercerse a partir de la fecha de celebración del contrato, y sólo será necesario comunicarlo al empresario de manera fehaciente, siempre que se haga dentro de los diez días siguientes a la firma del contrato. Para ello no será necesario alegar ninguna razón o motivo, ni se abonará indemnización ni gasto alguno.
Por otra parte, si el contrato no contiene las menciones obligatorias o se hubieran incumplido las obligaciones de información en el folleto o si el folleto no se corresponde con el archivado en el Registro, el consumidor podrá resolver el contrato en el plazo de tres meses desde la celebración, sin que se le pueda exigir pago o gasto alguno. Completada por el empresario antes de que finalicen esos tres meses, o transcurridos sin completarlos, el consumidor podrá desistir en los diez días siguientes.
Asimismo, el contrante tiene derecho a la ocupación efectiva y exclusiva de un apartamento durante el periodo contratado, a la utilización de los servicios comunes e instalaciones comunes, a asistir, con voz y voto a la Junta de Propietarios, y a transmitir el apartamento, por actos inter vivos o mortis causa.
Este tipo de contratos tienen ventajas e inconvenientes. Entre las primeras cabe destacar la posibilidad de intercambio, tanto a nivel nacional como internacional. Además, tenemos la tranquilidad de tener resuelto el lugar de vacaciones durante bastantes años, y, normalmente, este tipo de complejos urbanísticos ofrecen numerosas instalaciones deportivas y de recreo.
Como principales desventajas o inconvenientes, destacaremos que el coste que anualmente supone el disfrute de un corto espacio de tiempo suele ser desproporcionado. Por otra parte, tendremos la incertidumbre de no saber cuándo vamos a disfrutar de nuestro apartamento, por ser un sistema basado en turnos. Además, no podemos modificar el apartamento según nuestras necesidades o gustos, y este se irá depreciando año tras año.
Por último, y puesto que este sector ha sido tradicionalmente uno de los más conflictivos en cuanto a número de reclamaciones, queremos recordarles cuáles son sus principales derechos y los aspectos a tener en cuenta a la hora de contratar el aprovechamiento por turnos de un bien inmueble:
Queda totalmente prohibida la utilización del término MULTIPROPIEDAD o cualquier otro que contenga la palabra propiedad que pueden inducir a error al consumidor, ya que este nunca será propietario del inmueble sobre el que recaen tales derechos.
El empresario que quiera vender derechos de aprovechamiento por turno deberá editar un folleto que contenga la información esencial sobre las características concretas del derecho que se ofrece al consumidor (régimen, situación del inmueble, descripción del alojamiento, servicios, gastos, etc.)
Cualquier complejo inmobiliario destinado a aprovechamiento por turno deberá disponer de su correspondiente escritura reguladora y estar inscrita obligatoriamente en el Registro de la Propiedad del lugar donde radique el inmueble. Aquélla podrá ser consultada libremente por cualquier usuario.
La duración del régimen de aprovechamiento por turno podrá ser de un mínimo de tres años a un máximo de cincuenta, contados en todo caso desde la inscripción del régimen en el registro y no desde la fecha de celebración del contrato.
Los contratos sobre derechos de aprovechamiento por turno deberán contener obligatoriamente una información puntual, tanto sobre el propietario y los que intervienen en la venta, como sobre el derecho que se adquiere.
A partir de la fecha de celebración del contrato el consumidor tiene derecho a desistir de la compra realizada, sin que ello le suponga ningún coste, dentro de los diez días siguientes a su celebración comunicándolo al empresario en el domicilio que al efecto ha de constar en el contrato.
Hasta que no transcurran esos diez días, el empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad, quedando prohibidos los anticipos.
Si el contrato no incluye las circunstancias establecidas por la ley o si la información facilitada en los folletos no es veraz, el plazo para desistir no empieza a correr hasta que el empresario no complete y/o entregue dicha información, o transcurran tres meses sin hacerlo.
Ante cualquier litigio que surja sobre derechos de aprovechamiento por turno de inmuebles que se encuentren en España, el consumidor tendrá la protección de los tribunales y leyes españolas, independientemente del lugar de celebración del contrato y de las cláusulas que este incorpore.
Los regímenes anteriores a la ley subsisten tal y como fueron concebidos, incluidos los casos de multipropiedad. No obstante, deberán adaptarse en el plazo de dos años. En todo caso, los contratos que sobre los mismos se celebre, podrán resolverse en el plazo de diez días.