El arrendamiento o alquiler es un contrato mediante el que el propietario de una vivienda o local de negocio (arrendador), cede el derecho al uso y disfrute de la misma a un inquilino (arrendatario), a cambio de una determinada cantidad (renta) pactada de antemano. Este contrato se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

En este caso, nos vamos a referir sólo a arrendamientos de vivienda, ya que el caso de los locales de negocio queda fuera de las competencias de una asociación de consumidores como la nuestra.

INTRODUCCIÓN

La ley entiende que hay contrato de arrendamiento de vivienda cuando aquél recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o inquilino, y de las personas que convivan con él. Por tanto, el elemento diferenciador de cualquier otro tipo de arrendamiento es el uso que se le vaya a dar al inmueble arrendado.

Además, y dentro del arrendamiento de vivienda, la ley distingue entre viviendas suntuarias y no suntuarias, siendo las características de las primeras que tienen una superficie de más de 300 metros cuadrados y una renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (para el año 2001, unas 400.000 pesetas mensuales). Las viviendas suntuarias, dada su excepcionalidad quedan descartadas de este estudio.

 EL CONTRATO

Como cualquier contrato, el de arrendamiento puede celebrarse de cualquier manera, incluso verbalmente, ya que, según el Código Civil, para que exista un contrato basta con el acuerdo entre las partes. Lo que ocurre es que, para evitar posteriores problemas, debemos exigir siempre que se utilice, al menos, la forma escrita. De esta manera quedará constancia de cuáles son las partes que intervienen y en qué calidad, de cuál es la vivienda arrendada y de cuál es la renta que pagaremos por ella, además de otras cuestiones que es importante fijar desde un principio.

Esta libertad de forma no rige en el caso de viviendas de protección oficial, cuyo arrendamiento deberá siempre constar por escrito.

A la hora de formalizar por escrito el arrendamiento, es recomendable utilizar un "impreso de contrato oficial", de forma que, mediante la adquisición de ese impreso se paga el impuesto correspondiente a ese arrendamiento.

También es recomendable la opción de formalizar el contrato en escritura pública, lo que nos permitirá inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, de forma que tenga plena eficacia frente a terceros no intervinientes en el contrato y entre los propios contratantes. Esta formalización es especialmente aconsejable en los arrendamientos con duración pactada para más de cinco años, ya que así evitaremos la rescisión del contrato por parte del arrendador antes de finalizado ese plazo.

LA FIANZA

En todos los contratos de arrendamiento de vivienda, el arrendatario deberá prestar de forma obligatoria una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

Durante los primeros cinco años del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el contrato se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario que disminuya hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente.

Si el arrendamiento pasa de cinco años, la renta se actualizará en base a lo pactado entre las partes, o, en su defecto, se actualizará en base a lo acordado para la actualización de la renta.

En todo caso, y siendo el arrendamiento un contrato en el que las partes tienen mucha libertad de autorregulación, se podrán pactar cualquier otro tipo de garantías de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

DURACIÓN DEL CONTRATO

En principio, la duración del contrato de arrendamiento es de libre elección por las partes, entendiéndose que, si no se hace constar duración alguna, se entenderá que la duración del contrato es de un año. Pero existe un plazo de garantía de cinco años para el arrendatario, de manera que los contratos con duración pactada para menos de cinco años se prorrogarán obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a esos cinco años. Si el arrendatario quisiera rescindir el contrato en cualquiera de esas prórrogas, deberá comunicarlo al arrendador con un plazo de un mes de antelación.

Sólo se establece una excepción a esta prórroga obligatoria: que el arrendador incluya en el contrato la posibilidad de tener que ocupar la vivienda arrendada para sí. Pero si pasan tres meses desde que el arrendador extinguió el contrato basándose en este derecho, y no ha ocupado efectivamente la casa, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la misma, por un periodo de hasta cinco años, y le indemnizará por los gastos de desalojo de la vivienda o por una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaran hasta completar cinco.

Si transcurren los cinco años de prórroga obligatoria y ninguna de las partes dice nada, se prorroga el contrato por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más.

El arrendatario no podrá, durante la duración del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, abandonar la vivienda, ya que si lo hiciera, debería indemnizar al arrendador los perjuicios que le ocasione. La ley prevé que las partes puedan pactar en el contrato que, para este caso de abandono, el arrendatario indemnice al arrendador con una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.

VENTA DE LA VIVIENDA ARRENDADA

El comprador de una vivienda alquilada, quedará subrogado en la posición del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. Por tanto, el nuevo propietario se colocará en la misma posición del antiguo, correspondiéndole los mismos derechos y obligaciones, sin que pueda concluirse el contrato por este cambio en la propiedad de la casa.

LA RENTA

La renta inicial será libremente pactada por las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la misma será mensual y habrá de efectuarse en los primeros siete días del mes, sin que el arrendador pueda, en ningún momento, exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.

El lugar y la forma de pago será el pactado por las partes, y en su defecto, en la vivienda arrendada y en metálico, estando el arrendador obligado a entregar recibo detallado y desglosado de todas las cantidades pagadas.

En cuanto a la actualización de la renta, se hará de la siguiente manera:

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra por escrito, expresando el porcentaje aplicable y aportando, si así lo exigiera el arrendatario, certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Otro caso de actualización de la renta es el de la realización de obras de mejora de la vivienda. Si estas obras tienen lugar transcurridos cinco años desde la celebración del contrato, el arrendador podrá elevar la renta en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en esa mejora, descontado el importe de las subvenciones públicas, el interés legal del dinero en el momento de terminación de la obra, incrementado en tres puntos, sin que esta elevación pueda exceder del 20 % de la renta vigente en aquel momento.

GASTOS DE VIVIENDA

Las partes pueden pactar en el contrato que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.

Para que este pacto sea válido, es imprescindible que se recoja por escrito en el momento de celebración del contrato y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

RÉGIMEN DE OBRAS

El arrendador tiene que realizar todas aquellas obras necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, con las siguientes excepciones:

  1. Que el deterioro sea imputable al arrendatario

  2. Que los daños impliquen la destrucción de la casa arrendada.

El arrendatario deberá soportar la realización de estas obras, incluso aunque durante las mismas se vea privado de una parte de la vivienda, teniendo en este caso derecho a una rebaja proporcional en la renta si las obras se prolongan por más de veinte días.

Si como consecuencia de las obras, la vivienda queda inhabitable, el arrendatario podrá optar entre suspender el contrato o rescindirlo, sin tener que pagar indemnización alguna.

Todas aquellas pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Si alguna reparación de las incluidas en el apartado anterior es especialmente urgente, podrá el arrendatario realizarla y exigir después su importe al arrendador.

El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración del inmueble arrendado o de sus accesorios o que provoquen la disminución de su estabilidad o seguridad. No obstante, sí que podrá efectuar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido o la de su cónyuge o familiares que con él convivan.

Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato que tiene el arrendador si el arrendatario hace obras no consentidas por él, podrá exigir al finalizar el arrendamiento, que se reponga la vivienda a su estado anterior, o que se conserve la modificación realizada, sin que el arrendatario pueda exigir indemnización alguna.

EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

  1. Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato

  2. Falta de pago de la fianza o su actualización

  3. Subarriendo o cesión no consentida

  4. Realización intencionada de daños o de obras no consentidas

  5. Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

  6. Destinar la vivienda a otros usos

  1. No realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad

  2. Realización por el arrendador de perturbaciones en la utilización de la vivienda